<p>新型コロナウィルスの拡大により、幅広い業種・地域で店舗休業やオフィス閉鎖が行われる事態が生じています。2020年6月末現在では緊急事態宣言がすべて解除され、ある程度は旧に復しましたが、「ウィズコロナ」状況は依然として続いており、感染拡大の新たな波（第二派）の発生も懸念されます。</p>
<p>資金繰りの困難が多面的に生じているなか、賃貸店舗・オフィスのテナントとしては閉鎖中の賃料負担を削減したいと考えるのは当然です。一方、貸主としては減賃による減収とテナント逸失を天秤にかけることになります。国としては賃貸事業者に対し家賃減免・支払猶予交渉への協力を要請し、減免・猶予に応じた場合の納税優遇措置などを取り決め、テナント側には家賃支援給付金の支給を決定しています。</p>
<p>個々の事情によりさまざまな交渉・対応が行われることになるかと思います。このページでは家賃減額請求の基礎となる法的根拠を整理してお伝えします。</p>
<h3>コロナ禍で家賃減額請求をするための法的根拠</h3>
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<p>法的根拠としては契約書の不可抗力条項、民法第536条・第611条、借地借家法第32条が考えられます。不可抗力条項があればまずそれが参照され、なければ民法などに基づいて交渉ないし法的手続きを行うことになります。</p>
<p>なお、2020年4月1日から改正民法が施行されており、それより前に合意された契約については旧民法、それ以後に合意された契約（や契約更新）については改正民法の規定が適用されます。今回取り上げるテーマに関しては基本的に新旧民法で違いはないと考えられるため、条文の比較が必要が場面以外ではいずれも「民法」と呼ぶことにします。</p>
<h4>契約書の不可抗力免責条項</h4>
<p>賃貸契約書には不可抗力による免責の条項が設けられていることがあります。不可抗力とは契約当事者には予め防ぎようがなく抗いようもない事態を指し、典型的には天災や戦争・テロなどが該当します。</p>
<p>コロナ禍が不可抗力となり、それが原因で店舗・オフィス閉鎖を余儀なくされたとすれば、不可抗力条項により家賃（の少なくとも一部）の支払が免除されると考えられます。ただし、コロナ禍が不可抗力にあたるかどうか、閉鎖の原因と言えるかどうかなどをめぐって当事者間に齟齬が生じる恐れは多分にあります。</p>
<h4>民法第536条</h4>
<p>民法第536条第1項では、双務契約（当事者が互いに義務を負う契約）のリスク負担を規定しています。「当事者双方の責めに帰することができない理由」で一方の当事者が義務を履行することができなくなった場合、他方の当事者は自らの義務を拒むことができます。</p>
<p>賃貸契約の場合、借主は賃料を払う義務を負い、貸主は利用可能な物件を提供する義務を負います。コロナ禍が原因で物件が使用不可能になれば後者の義務が履行できなくなるため、賃料を払う義務も免除されると考えられます。ただし、契約書の不可抗力条項と同様に原因をめぐり争いが起こる可能性があります。</p>
<h4>民法第611条</h4>
<p>改正前の民法第611条によれば、物件（の一部）が滅失した（＝破壊されて失われた）場合、借主に落ち度がなければ滅失の程度に応じて賃料の減額を請求できます。不可抗力による滅失が典型例の一つです。</p>
<p>改正民法の同条では、「滅失その他の理由により利用することができなくなった」というふうに変更されていますが、これは改正前民法下の判例などを取り入れたもので、建物が物理的に失われた場合だけでなく（第三者の行為や近隣の災害によって）機能的な問題を生じ「（一部が）使えなくなった」場合も条件に含めています。</p>
<p>コロナ禍と同様の事態についての判例はまだ存在しないため確定的なことは言えませんが、コロナ禍が原因で建物が使えなくなった場合には第611条が適用される可能性があると言えるでしょう。</p>
<h4>借地借家法第32条</h4>
<p>借地借家法第32条では、税金などの負担の増減、土地価格などの経済事情の変動、近隣の家賃相場の変化などに照らして現行家賃が不相当な額になった場合に、貸主・借主が家賃の増減を相手に請求できるとしています。</p>
<p>これは臨時休業などに適用できるものではありませんが、コロナ禍が長引き上記の変化が生じた場合には家賃減額請求ができることを示していると言えます。</p>
<h3>コロナ禍の影響をどう評価するか？｜条項・条文の適用をめぐって</h3>
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<p>実際にコロナ禍を理由にして家賃減額の請求や交渉を行う場合、上記条項・条文が適用されうるかどうかについて当事者間で争いが生じたり、司法判断が求められたりする場合が出てくるでしょう。その際には以下のようなことが争点になると考えられます。</p>
<h4>コロナ禍が不可抗力・原因に当たるか</h4>
<p>不可抗力条項にあらゆる不可抗力を定義しておくことは不可能であるため、「天変地異、戦争、……などの不可抗力」といった表現が使われます。ここに「疫病」が明記されていれば新型コロナウィルス拡大はちょうど当てはまると思われますが、そうでなければ「など」の解釈をめぐって当事者間で争うことになる可能性は否定できません。</p>
<p>また、新型コロナウィルスの拡大が概念としては不可抗力に当たるとしても、実際に休業・閉鎖の原因になったと言えるかどうかが争われる場合があるでしょう。</p>
<p>新型インフルエンザ等対策特別措置法（特措法）第45条第2項に基づき新型コロナウィルスの拡大に対する緊急事態宣言が発布され、それにより店舗・施設が休止要請（または指示）の対象となり、実際に休止に応じた場合には、コロナ禍が原因であることは明白と言えるでしょう。一方、営業形態の制限（例：営業時間短縮）が要請され、制限下で営業するよりも休業のほうがまだしも有利だと判断して休業に至った場合には、借主の自己判断が要因に入ってきます。</p>
<p>さらに、「要請」ではなく「協力の要請」にとどまれば（少なくとも形式的には）事業者の自己判断の要素が大きくなります。協力要請には特措法の緊急事態宣言によるもの（特措法第45条第1項）、緊急事態宣言外のもの（同法第24条第9項、例：東京都の「ロードマップ」）、特措法によらない自粛要請があり、この順に法的拘束力は弱くなると考えられます。</p>
<h4>コロナ禍が物件の利用可能性にどれほど影響したか</h4>
<p>緊急事態宣言による休止要請で休業・閉鎖した場合は、物件の利用可能性が完全に失われたと判断される可能性が高いでしょう。</p>
<p>しかし営業制限要請にとどまる場合には事情が微妙になります。例えば営業時間の制限が要請された場合、利用可能性が一部損なわれたと見ることができるかもしれませんが、どの程度損なわれたかは短縮前後の時間数の比だけでは判断できないと思われます。</p>
<p>営業制限要請を受けて休業を選んだ場合や、コロナ禍による自粛・売上減少により経営判断として休業を決定した場合など、微妙なケースはさまざまに考えられます。民事訴訟などにおいては、事業の内容、消費者や取引先との関係、立地、営業形態転換（例：夜間営業から昼間営業へ、イートインからテイクアウト・宅配へ）の容易さといった事項が個々の状況のもとで総合的に検討されることになるでしょう。</p>


コロナ禍で家賃減額請求をする際の法的留意点｜不可抗力条項・民法・緊急事態宣言

<h3>1　会社がオフィスを借りる場面</h3>
<p>会社は、設立登記を行う段階で、本店所在地の登記が必要になります。この場合、発起人の自宅住所を登記する方もいますが、大半は、新しくオフィスを賃借して登記することになります。</p>
<p>また、会社の規模が拡大して、従業員数が増えれば、新たに広いスペースが必要になります。このような場合にも、新しくオフィスを賃借しなければなりません。</p>
<p>上記のように、オフィスは、会社を経営するにあたって、必要不可欠な要素といえます。</p>
<p>それにも関わらず、会社がオフィスを賃借する際に、賃貸借契約書を入念にチェックしなかったがために、後ほど大きな問題が生じてしまうケースが良くあります。</p>
<p>本稿では、上記のような問題を未然に防ぐために、会社がオフィスを借りる際に留意すべき点について説明いたします。</p>
<h3>2　賃貸借の目的となる物件について</h3>
<p>会社がオフィスを借りる際、会社と不動産オーナーとの間で、賃貸借契約を締結することになります。そして、会社と不動産オーナーは、賃貸借契約書を確認して、署名押印をすることになります。</p>
<p>この賃貸借契約書には、契約内容を明確にするために、賃貸借の目的となるオフィスの物件情報が記載されます。</p>
<p>まず、会社としては、賃貸借契約の目的となるオフィスの物件情報や権利関係が、登記情報やオーナーから従前提示されていた資料等と齟齬がないか、入念にチェックするようにしましょう。</p>
<p>そして、万が一、賃貸借契約の目的となるオフィスの物件情報や権利関係が、登記情報やオーナーから従前提示されていた資料等と齟齬がある場合には、速やかに契約内容の補正を求めましょう。</p>
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<h3>3　オフィスの使用目的について</h3>
<p>次に、賃貸借契約書には、オフィスの使用目的が記載されています。</p>
<p>例えば、賃貸借契約書には、「本物件は、会社の事業用事務所として使用する」などと記載されることがあります。</p>
<p>このオフィスの使用目的は、会社と不動産オーナーとの間で締結された賃貸借契約の内容となります。そのため、仮に会社が賃貸借契約に記載された目的内容と異なる形態で使用する場合には、債務不履行となり、オーナーから、目的外使用での解除を求められる可能性もあります。</p>
<p>したがって、上記のようなトラブルを未然に防ぐためには、会社と不動産オーナーとの間で、使用目的を入念に協議し、相互に齟齬がないようにすり合わせることが重要です。</p>
<h3>4　契約期間について</h3>
<p>賃貸借契約書には、契約の存続期間が記載されています。</p>
<p>会社と不動産オーナーとの間で締結される契約が通常の建物賃貸借の場合、賃借人保護の観点から、契約期間満了後も、自動更新又は法定更新がなされ、当初の賃貸借契約と同様の内容にて、契約が継続される事が多いです。</p>
<p>そのため、賃借人は、特段の手続きを踏まなくても、賃貸借契約を容易に継続することができる場合がほとんどです。</p>
<p>一方、会社と不動産オーナーとの間で締結される契約が定期建物賃貸借契約の場合、通常の賃貸借契約とは異なり、契約期間満了後に、会社と不動産オーナーが改めて定期建物賃貸借契約又は通常の賃貸借契約を締結しなければ、オフィスを賃借し続けることができません。</p>
<p>したがって、会社と不動産オーナーとの間で締結される契約が定期建物賃貸借契約である場合には、契約期間満了後には、当該オフィスを退去しなければならない可能性が高いですので、しっかりと将来のオフィス移転計画を立てた上で、契約を締結する必要があります。</p>
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<h3>5　賃貸借契約継続中の賃料変更</h3>
<p>一般的に、賃貸借契約書において、賃料について明確に合意しても、賃貸借契約継続中に生じた種々の事情により、賃料を改定しなければならない事態が発生することがあります。</p>
<p>このような場合、民法第611条は一部滅失等による賃料減額について定め、また、借地借家法第32条は、賃料増減額請求権について定め、賃貸借契約継続中の賃料変更を認めています。</p>
<p>もっとも、賃貸借契約中には、賃借物の一部滅失等により使用収益できない場合の賃料減額に関する取り扱いが明記されているケースがありますので、民法の定めがあるからといって、この点のチェックを怠ってはいけません。</p>
<p>また、定期建物賃貸借契約の場合、賃料増減額請求権を外す特約も有効です。そのため、会社がオーナーと締結する契約が定期建物賃貸借契約の場合には、賃料増減額請求権に関する特約の有無を入念に確認するようにしてください。</p>
<h3>6　敷金について</h3>
<p>敷金について、改正前民法では、その規定はありませんでした。もっとも、改正民法第622条の2は、以下のように敷金について定めております。</p>
<p>改正民法622条の2</p>
<p>1	賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。</p>
<p>一	賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。</p>
<p>二	賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。</p>
<p>2	賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。</p>
<p>そして、この敷金に関してよくトラブルになるのが、いわゆる敷引特約についてです。</p>
<p>この敷引特約とは、オーナー側から物件の明渡し時に、敷金の一部を差し引いて、賃借人に返還するという内容の特約です。一般的には、オーナーが、通常損耗による補修費用等を確保する名目で設けることが多い特約といえます。</p>
<p>この敷引特約について、長らく、賃貸人と賃借人との間で、消費者契約法第10条によって無効ではないかとの議論がありましたが、最高裁（最一小判平23.3.24民集65巻2号903頁）は、「敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない」として、敷金の中から賃貸期間の長さに応じて月額賃料の2倍弱から3.5倍強程度の金額を差し引く敷引特約は、消費者契約法第10条によって無効とはいえないと判断しました。</p>
<p>上記判例により、敷引契約が無条件に無効となることはございませんので、会社としては、賃貸借契約中に敷引契約が存在する場合には、敷金の金額、敷引特約により差し引く金額等について、入念にチェックするようにしましょう。</p>
<h3>7　契約終了事由について</h3>
<p>賃貸借契約書には、賃貸借契約継続期間中に、賃貸借契約を終了させる条項について定めている場合が多いといえます。</p>
<p>そのため、賃貸借契約終了事由に関する条項の有無、その方法、条件、違約金の有無などについては、しっかり確認することが重要です。</p>
<p>また、一般的に、賃貸借契約書には、賃借人が賃借権の無断譲渡や無断転貸をした場合などに、オーナーが無催告で賃貸借契約の解除をすることができる事由が定められていることがあります。</p>
<p>この無催告解除条項は、賃借人にとって特に不利（無催告解除事由を改善しても、契約は解除されてしまうため。）な条項といえますので、会社としては、無催告解除条項の有無はもちろん、無催告解除事由についても入念にチェックするようにしましょう。</p>
<p>そして、無催告解除事由について納得がいかない場合には、オーナーと、無催告解除方法等について内容を修正するように協議しましょう。</p>
<h3>8　原状回復義務について</h3>
<p>一般的に、賃貸借契約書には、賃借人の原状回復義務の範囲が定められていることが多いです。</p>
<p>この点、改正民法第621条は、「賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。（中略））がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」と定めていますが、これは飽くまで任意規定であり、契約でこれと異なる内容を定めても有効です。</p>
<p>実際、この原状回復義務の範囲について、裁判例の中には、自然損耗、摩耗も原状回復の対象とするという特約も有効であると判断するものも存在します。</p>
<p>そのため、会社は、賃貸借契約書の原状回復義務の範囲をしっかり確認し、自らが負担する原状回復義務の範囲を明確にしておくことが重要です。</p>
